Хотите стать владельцем апартаментов на берегу Черного моря, да еще с собственным пляжем? Или, быть может, вас интересует недвижимость в Никитском ботаническом саду, Массандровском, Ливадийском или Воронцовском парках? Никаких проблем — набережная Ялты пестреет билбордами и лайтбоксами с рекламой элитного жилья в парках и заповедниках Южного берега Крыма. Всё это — проявления строительного бума, спровоцировавшего масштабный передел земли и хаотичную застройку черноморского побережья полуострова.
Фиктивные туристы
Хотя Крым традиционно ассоциируется с туризмом, оценить, сколько денег вкладывается именно в развитие этой сферы, не берётся никто. «У нас нет точной статистики инвестиций в туристическую инфраструктуру, но, судя по количеству введённых в строй объектов, вложения растут из года в год», — сказал Фокусу мэр Ялты Сергей Брайко. По его оценкам, за 10 лет в курортные объекты инвестировано $200 млн. «Пятизвёздочная вилла „Елена“, пансионат „Чайная горка“, отель „1001 ночь“, вторая очередь комплекса „Марино“, более 20 новых минигостиниц — это только за последнее время появилось!» — перечисляет Сергей Брайко.
Однако на деле лишь незначительная часть вложений в Крым относится к туризму, а львиная доля денег направляется на выкуп земли и строительство дорогого жилья. «Большинство объектов, которые заявляются в качестве рекреационных, на поверку оказываются жильём», — считает главный редактор еженедельника «Большая Ялта», экономист Андрей Клименко. В качестве примера он приводит российскую компанию «АФК Система», заявившую инвестиции в $200 млн. в объект, который в документации фигурировал в качестве курортного, но, по словам г-на Клименко, оказался элитным жилым комплексом.
На бумаге жильё у моря чаще всего называют апартаментами, рекреационными комплексами или пансионатами. «В документах на право собственности указывают долю в гостинице, а не квартиру», — объяснил Фокусу владелец одной из ялтинских землеустроительных компаний. В ялтинском институте «Экоземпроект» Фокусу объяснили, что подобные ухищрения используются для соблюдения закона «О курортах», который разрешает строить в 100-метровой приморской зоне только курортные объекты.
Построил как hotel По словам местных жителей, земельный бум в Крыму начался в 2001 году, когда был принят новый Земельный кодекс. «Сначала частные структуры разобрали свободные земли, затем сменили собственника профсоюзные здравницы, недостроенные и ведомственные объекты, а после наступил черёд государственной и республиканской собственности», — рассказывает Андрей Клименко. Последовавший рост цен на недвижимость дал толчок жилищному строительству на месте приватизированных или взятых в аренду санаториев. Но аппетиты не уменьшаются: теперь наступление ведётся на земли заповедников и сельскохозяйственных угодий.
Крупные суммы поступают в Крым по теневым схемам — на взятки местным чиновникам, которые формально отдают землю полуострова в аренду, а её рыночную стоимость кладут в карман. Ещё один вариант — выделение участков по 10 соток на подставных лиц, которые затем сдают её в аренду одному собственнику. О масштабах махинаций с землёй говорит и недавний коррупционный скандал в Алуште: по словам министра внутренних дел Юрия Луценко, руководство посёлка было задержано милицией за взятку в $5,2 млн., полученную за два земельных участка площадью в 17 га.
Но это лишь верхушка айсберга. По словам Татьяны Гучаковой из Таврического института регионального развития, в Крыму возникла огромная индустрия, обслуживающая теневой рынок земли. «Есть люди, которые „заносят“ деньги чиновникам, менеджеры, ответственные за поиск подставных лиц, юристы, создающие видимость законности», — рассказала она Фокусу.
Результаты печальны: земли для строительства объектов, действительно предназначенных для туристов, уже почти не осталось. «Чтобы возвести гостиницу мирового уровня, одному инвестору нужно отдать около 5 га земли, но тогда эти деньги пройдут мимо кармана земельной мафии. Поэтому намного вероятнее, что там появится коттеджный посёлок», — считает Андрей Клименко.
Тем более что вложения в землю и жилую недвижимость окупаются гораздо быстрее, чем инвестиции в строительство отелей и санаториев. Правда, за право наслаждаться собственным пляжем, видом на горы или пением птиц в заповеднике владельцам жилья придётся смириться с некоторыми неудобствами. В апартаментах нельзя прописаться, а месячный счёт за коммунальные услуги в такой «квартире» может потянуть на $500. «Сумасшедших, которые бы покупали такое жильё, немного. Большинство из них — спекулянты, которые просто вкладывают деньги с расчётом на рост цен в будущем. Поэтому полупустые новостройки стоят с тёмными окнами», — делится впечатлениями главред «Большой Ялты».
Кто платит
Проследить происхождение крымских инвесторов непросто. В официальной статистике среди основных инвесторов в экономику полуострова — Россия и офшорные зоны, за которыми, по некоторым данным, также стоят российские структуры. "Все понимают, что если кипрская или швейцарская фирма что-то делает в гостинице „Ореанда“, то уши торчат из России. Всё мало-мальски приличное в Крыму, созданное за 10 лет, — это только российский капитал: пансионат „Море“, „Крымская Ривьера“, „Миндальная Роща“, „Пальмира-Палас“, гостиница „Ореанда“, — перечисляет достижения россиян гендиректор крымского туроператора „Кандагар“ Борис Зелинский.
Бывший вице-премьер правительства Крыма предприниматель Вадим Гриб тоже говорит, что в экономику полуострова вкладывают деньги прежде всего россияне, а второе место занимают отечественные инвесторы. „Но деньги идут незначительные, поскольку для инвестора ситуация на полуострове некомфортная. Идут только те бизнесмены, которые чётко понимают риски и рассчитывают на быстрый возврат средств“, — объясняет экс-вице-премьер АРК.
Правда, Борис Зелинский жалуется, что теперь активность северных соседей снижается: оранжевая власть распугала их сначала отменой льгот для свободных экономических зон, а затем — антироссийской риторикой. Тем не менее россияне продолжают инвестировать в Крым. В один только проект курортного комплекса „Золотой пляж“ между Ореандой и Курпатами подконтрольная Константину Григоришину компания „Глобус Эссет Менеджмент“ намерена вложить $300 млн.
Украинский капитал тоже играет в Крыму важную роль. В активе одной только крымской компании „Консоль“, крупнейшего застройщика на полуострове, более полусотни многоэтажек. Отечественный бизнес активно участвует и в переделе бывшей госсобственности, правда, инвестировать в её развитие не спешит. „Сколько шума было, когда гостиницу „Ялта“ отдали Сергею Таруте из ИСД. Обещали, что будет вложено $100? млн. инвестиций. Но прошло столько лет, а воз и ныне там!“, — возмущается гендиректор „Кандагара“.
В ожидании кризиса
Хаотичная застройка ставит под вопрос курортный статус ЮБК. „Происходящее нельзя назвать инвестированием в туристическую инфраструктуру. Объёмы и количество объектов превышают экологическую, нормативную и другую ёмкости курортных территорий“, — считает владелец ялтинской землеустроительной компании. По его мнению, территория Большой Ялты постепенно превращается в крупную агломерацию: уже ведётся, а также планируется строительство 60 многоэтажек.
„Комфортность проживания низкая, уровень шума высокий, постоянные пробки на дорогах, высокая загазованность. Назвать такое место оздоровительным курортом нельзя“, — считает собеседник Фокуса. Но мэр Ялты с ним не согласен. „Надо строить, и строить красиво. Неужели хрущёвки в центре красивее? Стройки идут, потому что есть спрос на жилье. Мы стараемся этому препятствовать, но бизнес всё равно пробивается. А ставить вопрос так, что это угрожает курорту — нельзя“, — считает Сергей Брайко.
Лидер общественной организации „Поликуровская слободка“ Григорий Тараненко не верит, что власть старается препятствовать хаотической застройке. „Вместо того, чтобы сохранять исторический облик города, власти попустительствуют тому, что многоэтажки вырастают прямо у набережной и в охранных зонах города“, — возмущается он. Но протесты горожан могут остановить только некоторые незаконные стройки. Изменить ситуацию в целом может лишь обвал рынка недвижимости Крыма.
По словам директора департамента стратегического развития и маркетинга компании „XXI Век“ Максима Белоуса, покупка недвижимости в Большой Ялте чаще всего мотивируется эмоциональными факторами удобства и отдыха, а не рациональной привязкой места жительства к источнику доходов. „При перегреве цен выше покупательских предпочтений и возможностей ЮБК рискует остаться без реального спроса“, — считает Максим Белоус.
У разбитого корыта
Журналистка Татьяна Кур, часто бывающая в Ялте, делится впечатлениями об этом курортном городе
Чистая вода и свежий воздух в Ялте в дефиците. Дышать приходится бензином и пылью — в городе идёт строительство. К пыли примешивается запах канализации — старые системы очистки не справляются с потребностями города. Обеспеченные покупатели непременно хотят квартирку поближе к морю. И застройщики изголяются, строя немыслимые для Ялты десятиэтажки на клочках свободной земли, на месте бывших детских садиков, грузовых портов, а то и просто отхватывая куски общественного пляжа.
Два года назад посреди набережной выросла уродливая двухэтажная стекляшка ресторана „Еда“. Ялтинцы повозмущались чудовищем, переполовинившим пешеходную набережную, да и затихли. А в этом году новый сюрприз: в „Еде“ уже не кормят в здании поселились дорогие бутики. Лучший и любимый городской гастроном и ресторан „Империал“ в Пассаже тоже канули в Лету. Теперь там казино.
Из трёх кинотеатров остался один. Бюджетный кинозал „Сатурн“, совсем недавно собиравший аншлаги, неожиданно сгорел. Забавная случайность, с учётом того, что на его месте планируют построить гостинично-офисный центр „Скай Плаза“ высотой в 26 этажей. Место „жирное“ — в центре города, неподалёку от мэрии, в ста метрах от набережной. Интересно, на каких площадках теперь будут демонстрировать фильмы традиционного осеннего фестиваля „Кино-Ялта“?
Весной мне в руки попал любопытный документ — проект договора между частным застройщиком и администрацией одного из районов Ялты. Там было указано, что застройщик обязан пустить часть инвестиций на постройку и восстановление социальных объектов: парков, поликлиник, детских садов. Простой бартер — ты строишь в городе дорогое жильё, но за это выделяешь средства на социальную инфраструктуру. Учитывая темпы строительства, Ялта давно должна была превратиться в город-сад. Но как бы не так. Например, городской травмпункт представляет собой полуподвальное плохо освещённое помещение, плотно забитое людьми.
Удивительно, но в этот чудо-город по-прежнему стремятся отдыхающие. Привыкли, наверное.
Лига
|
