Разговоры о неминуемом падении цен на жилье заставили многих воспрянуть духом, и, затаив дыхание, ждать этого самого обвала. О возможном «проседании» рынка заговорили не только журналисты, но и риэлторы, и строители. Хотя последние скорее перестанут возводить новые дома, чем скинут цены на уже построенные, чтобы искусственно простимулировать спрос.

Мы решили обратиться к частному подрядчику, чтобы выяснить, сколько же взаправду стоит 1 м кв. новостроя в Киеве. Услышанное сразило наповал.

Колю я знал давно. Парень из достаточно благополучной семьи на Печерске. Правда, после окончания института перепробовал ряд работ. И вот друзья мне сказали, что он стал прорабом, пересел на новую «Тойоту». Решили встретиться. В разговоре выяснилось, что не совсем прорабом, а владельцем конторы, которая занимается строительными подрядами. В основном, строительством коттеджей, возведением стен в новых домах, строительно-монтажными работами.

–Слушай, почему так дорого стоят квартиры? – спросил я его без обиняков.

–Ну, ты же не спрашиваешь в магазине, почему мясо так дорого стоит или молоко? Берешь и покупаешь. Похожая ситуация сложилась и с домами. На каком-то этапе люди набрали кредитов, не задумываясь, как они их будут погашать. Да, цены завышены, но «с помощью» банков ты не задумываешься о конечной стоимости квартиры. У нас сформировалось общество потребителей, которое не смотрит на цену. Спрос рождает предложение. У меня, допустим, сейчас в работе 4-5 объектов, и ни один инвестор не прекратил работы, не остановил финансирование. Значит кому-то это выгодно?

–Хорошо. Зайдем с другой стороны. Какова себестоимость одного квадратного метра жилья?

–Ты же знаешь, что 20% квартир в новом доме отходит городским властям. Плюс –выделение земли, которое происходит исключительно за взятки. Потом – согласование проекта в Главархитектуре, здесь тоже заплатить нужно. Ну и сам проект денег стоит.

Наконец, охрана стройплощадки. Да одни пожарные сколько денег просят! Можно, конечно, не платить. Но тогда придут и все остановят. Кроме того, почти при каждой госорганизации существует частная фирма, на счет которой нужно перевести взнос, иначе никому ничего не дадут строить. Тот же госкомзем – работа его сотрудников стоит от тысячи у.е. в день. Мы еще лопату в землю не воткнули, а всем должны. Работа башенного крана в день стоит 700 – 1000 у.е. Так и складывается цена. И потом, кроме квартир, нужно рассчитываться наличными. Существуют разные формы вымогательства. Например, дом может быть построен, но не сдан в эксплуатацию. В него нельзя заселяться. Значит нужно дать взятку городским властям. За все это платит конечный покупатель. Так и получается 1, 5-2 тысячи у.е. за 1 м кв.

–А без земли и взяток?

–Тогда можно спокойно выйти на себестоимость жилья в 400-500 у.е. Например, у меня каменщик берет около 40 долларов за 1 м кв. возведенной стены, или по 4 гривни за уложенный кирпич. Прибавь к этому стяжку, отделочные работы, проведение коммуникаций.

Можно даже на меньшую сумму выйти. Только никому это не выгодно. Потому что и по таким ценам платят, и за такую работу рассчитываются. Часто дома сдают без отделки, и снижают цену продаваемых квартир всего на 10%. Хотя должны бы снижать процентов на 40%. Потому что стоимость коробки дома без проведения коммуникаций – 30% от общей цены. Но люди покупают такие квартиры и этим провоцируют спрос.

–Сам себе можешь позволить купить квартиру?

–Да нет, конечно. Я же не вижу всех денег. Мне дают подряд на строительство. Я получаю общую сумму, из нее вычитаем расходы на стройматериалы, зарплату, налоги. Остальное – мой заработок. Не забудь еще и аренду техники, если дом выше трех этажей. На жизнь мне хватает, но квартиру купить не могу.

–А попадать на деньги приходилось?

У нас работа строится на доверии. Если я чувствую, что человек не рассчитается, просто не берусь за дело.

Например, в бюджетных организациях при начале работ идет предоплата в 30%. Остальной расчет происходит по факту выполненных работ. А как мне материал купить и людям зарплату заплатить? В таких случаях подписываются «досрочные» акты приема работ, которых нет, и фирма получает остальные деньги.

–Но не все же так грустно. Инвестор же берет откуда-то деньги.

–Да это обычная пирамида, вроде «МММ». Никто не знает, сколько зарабатывает вышестоящий подрядчик. Такая схема разработана для того, чтобы никто не смог выйти на демпинговую цену. Своеобразная страховка. Конечная информация о сумме, инвестированной в строительство и расходах на работу – только у инвестора. Он и решает, сколько денег украсть, а сколько пустить на работу.

Занижать цены и показывать реальную стоимость работ никому не выгодно. Если работа начинает стоить дешево, ко мне придут люди и попросят поднять конечную цену для заказчика.

Инвестор получает деньги под строительство. Хотя бы миллион. Часть денег раздает за землю, нанимает генподрядчика, который начинает выполнять работы и нанимает подрядчиков. А основную сумму запирает у себя в сейфе. Будем считать, что он заработал эти деньги.

Конечно, мне таким заняться просто не дадут. Тут без «крышевания» со стороны СБУ и прочих органов не обойтись. Просто не разрешат собрать деньги и начать строительство.

Конечно, банки тоже кормятся на проблеме. Они кредитуют строительство и получают деньги, фактически ни за что. Строители заинтересованы как можно быстрее сдать объект, страдает техника безопасности и качество работ. Почему падают краны? Потому что кто-то «порешал» вопросы по-быстрому.

–Скажи, почему ты не хочешь взять на строительство отдельный дом?

–Во-первых, уровень связей не тот. Не приходят ко мне с такими проектами. А если бы и пришли, то не решился бы. Человека нужно знать лет пять, чтоб за такое взяться. Фактически, выполняя работы, я отвечаю за них своими деньгами. Не хочется потом быть крайним. Инвестор в любой момент может не рассчитаться за работу.

На этот рынок не пускают со стороны. Никто точно не знает, сколько стоит конкретная работа и проект в целом. Если работа будет стоить дешевле, собственник найдет способы поднять цены на другом. Приведу простой пример. Попроси в разных строительных конторах разработать тебе проект коттеджа на 100 тыс. у.е, 200 тыс. и 300 тыс. И компании вложатся в необходимую сумму, освоят, так сказать, средства. А сколько стоит работа, тебе не скажут. Поднимут цену за счет облицовочного кирпича или модного утеплителя. Я тебе могу выгнать коробку такого дома за 40-50 тыс. у.е. Вот и посчитай разницу. Да у меня до сих пор 1 штука кирпича стоит гривну, тогда как в «Эпицентре» — 3,5 грн. А по окончании работ можно сложить любую цену.

Конечно, рынок монополизирован, и чужие здесь не ходят. Но меня такая ситуация устраивает, а заставить командно-административными методами строить дешевое жилье нельзя.

УК